北京看白癜风哪间医院好 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/bdf/作者：公子济
01
决定房价上涨或下跌的一个关键因素，是供需。
房子也是商品，当供应远大于需求的时候，价格难以坚守，鹤岗的白菜价，就是这样的逻辑。
当供应远小于需求时，会义无反顾地上涨，深圳、厦门等城市房价高企，还依旧坚定上涨，背后的力量就是供需严重失衡，尤其是深圳。
看明白了这一点，我们就能清楚，凡是不以改善供需为目的的调控，都是空调。
从年国庆大调控至今，中心城市一轮又一轮的调控轰炸，包括近日深圳开启的里程碑式调控，归根结底还是压制需求。
但是这也仅仅是压制需求，而无法削减需求，供需矛盾失衡依旧在，换言之，房价上涨的动力依旧在，当哪天放开了，需求仍会回归。
像深圳这样的城市，你加强限购力度，加大购房难度，大家的需求就减少了吗？自欺欺人罢了，强烈的购房需求依旧在。
所以，本号一直强调，有效的调控不是堵，也即各种限制，而是疏，疏导需求，也即加大供应量。
有人说，像深圳这样的城市，没多少地了，那好办啊，这种现状管理层不是不清楚，那就直接让深圳扩容，扩充土地啊。
行政管辖的目的，是为了给你我这样的升斗小民服务，既然扩容能够缓解深圳的房屋供应不足问题，还有什么好考虑的？
说这么多，只为说明一个道理，房价涨跌的直接影响因素，是供需。无论人口、土地还是政策，都是围绕着供需做文章。
02
既然供需决定房价涨跌，那么理论上，房子供应远大于需求的城市，房价必然面临着调整。
这种事情，当下很多三四线城市正面临着。
根据易居研究院公布的最新数据显示，上半年，住宅存销比最大的十个城市分别是漳州、日照、三亚、香河（廊坊）、包头、烟台、景德镇、芜湖、武汉和泉州。
所谓存销比，就是库存与销量之比，这个数据越大意味着去库存压力越大，越小说明房屋供需矛盾越大。
按照住建部的要求，对于消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
不加快不行，房子都要卖完了，供不应求，会导致房价躁动，所以需要加快土地供应加快房子建设步伐。
对于6到12个月消化周期的，要增加供地。因为有缺货的风险；而对于消化周期在18到36个月的，则要减少供地，因为供已经远大于求了。
至于消化周期在36个月以上的，则应停止供地。供过于求，库存过剩，有压塌房价的风险。
换言之，以上楼市库存远高于18个月消化周期的城市，都需要当心。而上面存销比排名前十的城市，均远高于18个月。漳州、日照、三亚、香河、包头均在40以上。
这意味着，10个城市的房价，都有被迫调整的风险。
10个城市只有一个是受特殊时期影响最为严重的强二线城市武汉，其余均为三四线城市。
其实，以上城市只不过是被纳入了追踪统计，其实还有很多没有在统计之中的三四线城市，库存也是严重过剩。
多数三四线城市库存过剩的原因，要一分为二地讲。
像香河县（廊坊市北三县之一），主要是囿于空前严厉的调控，限制了北京人前来购买，导致库存堆积。
作为北京的卫星城，香河乃至整个廊坊，只要北京需求的闸门放开，这类城市的库存分分钟能够消化掉，回调的房价也早晚会补涨回来。
不处在中心城市周边的三四线城市库存高企，主要有两个原因：
第一，棚改歇菜外加特殊时期冲击。
有人想不明白，很多三四线城市人口持续输出，经济表现也不够强势，房子有的是，根本不存在供应不足问题，为何房价还会上涨？
上涨背后的逻辑，是货币棚改。
货币棚改，就是三大政策性银行发放了很多来自PSL（抵押补充贷款）的低息资金给地方，地方政府征收一些小区，但暂不建设新房，而是给原来业主发现金，让他们去买房子。
棚改区被回收不建房子，房屋数量就少了，而棚改户手握资金去购房，需求增加了，如此房价便涨起来了。
等房价热了之后，地方政府再将棚改区的地块挂拍，拍出来的钱，一部分偿还政策性银行的贷款，剩下的则进入自己的腰包。
但是，年之后，随着房价过热情况普遍，管理层几乎叫停了三四线城市的货币棚改，要求三四线城市的棚改实行差异化处置：
对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
像上面存销比前十之中的9个三四线城市，妥妥的只有安置房棚改的份。这相当于釜底抽薪，断了三四线城市房价上涨的动力。
雪上加霜的是，特殊时期又来冲击了。
三四线城市房产销售的旺季不像中心城市金九银十，而是在春节前后。返乡潮之下，在外奔波辛苦了一年的人，腰包鼓鼓回家过年。
而这些年因为中心城市房价高企，很多人买不起中心城市的房子，只能退而求其次买老家地级市的房子。
有这种想法的人不在少数。《返乡置业调查报告》显示，有回家乡购房或者在家乡周边购房想法的人，占比高达52.7%。
然而，年春节有点不一样，在特殊时期冲击下，大家没法出门，也不敢出门，这对于指望着春节热销的三四线城市来说，无疑是一记重拳。
在棚改歇菜和特殊时期冲击下，很多三四线城市库存堆积。
03
第二个原因，是在人口方面，遭遇中心城市的降维打击。
在中国，城市的发展有等级之分，中心城市获得的资源比一般地级市要多，所以中心城市基本上比一般地级市发展要好得多。
此背景下，一般的三四线城市，抢人根本抢不过中心城市，毫无招架之力。
现如今，很多中心城市自年开启了抢人大战，开足马力虹吸三四线城市的人口，更有甚至直接踢开了户籍栅栏，采取降维的方式，虹吸三四线城市的人口。
比如之前的西安、郑州、石家庄等，再比如今年的南昌、济南和南宁等。
在管理层要求的，“全面取消城区常住人口万以下的城市落户限制；全面放宽城区常住人口万至万的大城市落户条件”政策下，后续会有更多中心城市打开户籍桎梏。
三四线城市，毫无办法，只能沦为俎上鱼肉。
后续，会有更多收缩型城市出现。
年收缩型城市有23个，年增加了8个达到了31个。按照这种速度，收缩型城市数量增加的速度会越来越快。
这是大势，是全球城市发展的大趋势。美国的底特律，英国的利物浦，德国的莱比锡，法国的洛林，中国的玉门与大庆，都是典型的通缩城市代表。
城市发展，强者恒强，往后值得买房（主要指投资，刚需任何时候都值得买）的三四线城市不多了。
只剩下三类：
1、核心城市群内的三四线城市，如长三角城市群的湖州、嘉兴、扬州、绍兴等，京津冀城市群的廊坊；粤港澳大湾区里的惠州、珠海、中山等。
2、环境溢价高的城市，如珠海、三亚、海口等；
3、还有一类就是没有大城市帮扶，但经济基本面和人口基本面都能维持得不错的城市，如徐州、泉州、烟台等。
转载请注明：http://www.zhangzhoushizx.com/zzsms/13265.html
当前位置： 漳州市 > 漳州市美食 > 遭降维打击这10个城市,房价或被迫调整
