当前位置： 漳州市 > 漳州市习俗 > 深度剖析漳州开发区规划建设局在君悦黄金海
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近日，笔者 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
《城市规划编制办法》第四十二条，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
修建性详细规划，即修规，是由有关单位依据控制性详细规划以及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，修建性详细规划直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次的建筑、园林和市政工程设计提供依据。
根据住建部《城市规划编制办法》第四十三条，修建性详细规划应当包括下列内容：
（一）建设条件分析及综合技术经济论证。
（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。
（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。
（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。
（五）市政工程管线规划设计和管线综合。
（六）竖向规划设计。
（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
《城市规划编制办法》第四十四条，控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。 修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。
此外，还有建设工程设计方案，也叫工程建设项目规划设计方案，该方案也是开发商办理建设工程规划许可证的必要条件之一，建设工程设计方案和修建性详细规划的区别就在于设计的深度，以及代表着不同的规划审批阶段，正常情况下，修建性详细规划和建设工程设计方案是一起审批的，但是由于各种原因，开发商会对同一个地块进行分期建设，这时候，规划建设局就会允许开发商先制定修建性详细规划总体方案，然后对建设工程设计方案进行分期审批。
也就是说，城市总体规划管着控制性详细规划、控制性详细规划管着修建性详细规划、而修建性详细规划管着建设工程设计方案，如同国家法规、地方法规一样，一环扣一环，下级的规划是不可以违背上级规划的，而且规划一经法定审批，就具有法律的科学性、公正性、强制性以及严肃性，是不可以随意更改，也不可以任意扭曲。
那么在此这的维权事件中，业主说是规划变更，而规划建设局说不是变更，是第一次审批，之间的分歧在哪里？
其中规划建设局在7月25日和29日公示的是三期建设工程设计方案，说是第一次审批也没错，但这是断章取义的说法，是第一次审批，可是也附带着重大变更，跟修建性详细规划总体方案相去甚远，可以说，跳过和违背了修建性详细规划。
为什么规划建设局要在这里揣着明白装糊涂呢？这就是他们的高明之处，假设直接变更修建性详细规划，如此重大的变更，影响到三千多户的业主，一旦爆发出事追责，风险太大；而在审批建设工程设计方案时附带着规划变更呢，又会怎么样呢？
一是修改方案容易进行，不易被发现，修建性详细规划需要城市规划编制单位编制，而建设工程设计方案只要有资质的设计单位编制就行了，二者做手脚的难易程度差别明显。
二是说成第一次审批，不是规划变更，容易蒙混过关，第一次审批和规划变更的流程完全不一样，可以偷偷跳过很多程序。
三是容易推卸责任，万一事情败露就可以推说是开发商的方案问题，跟他们没关系，打回去让开发商整改就行了。
四是如果上级真要追责，责任甚微，最多给个通报批评，连处分都谈不上，甚至连批评都可能不会有，而一旦成功，获利巨大。
到这里，笔者就忍不住想要质问规划建设局了：谁给你的权利，让你在审批建设工程设计方案时不依据修建性详细规划来的？
根据《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十七条：
规划编制单位、设计单位应当依据国家和本省有关技术标准和规范，计算用地面积、建筑面积、建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位等规划技术经济指标，并对指标的真实性、准确性负责。
设计单位应当依据建设用地规划许可证规定的规划条件和经审定的建设工程设计方案、修建性详细规划进行工程设计。
可见，在进行工程设计时，不仅仅要按照控制性详细规划来，也要按照修建性详细规划来，违背一处都不行。
那么，问题来了？这一份严重违背修建性详细规划的建设工程设计方案是怎么通过规划建设局的内部审查的？他们真的可以推得一干二净吗？这是他们违规的地方之一！
根据《福建省城乡规划管理技术规定》第六条和《漳州招商开发区城市规划管理技术规定》第三条，以君悦黄金海岸的建设工程项目用地面积，是必须编制修建性详细规划或城市设计的，而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
否则，将按《中华人民共和国城乡规划法》第六十条进行追责。
那么问题又来了，在开发区的官方网站上，没有找到关于君悦黄金海岸的修建性详细规划公示，请问是没有公示，还是通过其他渠道公示？
如果没有公示，那就是违法行为，如果有公示，那就是依法审定，不是规划建设局口头上的“过时”、“不算数”可以否认的。依法审定的修建性详细规划，具有法律般的不可动摇性，不是你想认就认，想不认就不认，这种选择性失明，故意无视修建性详细规划的做法，至少属于渎职行为，这是他们的违规地方之二！
根据《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十五条：建设单位或者个人不得擅自变更规划条件，确需变更的，应该按照以下程序进行：
（一）依法向城乡规划主管部门提出变更申请，说明变更内容和依据；
（二）城乡规划主管部门应该在审批前组织专家对变更的必要性进行论证，并通过当地政府网站或主要报刊公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证。
（三）城乡规划主管部门应该及时将变更后的规划条件在当地政府网站或者主要报刊公示，同时通报同级土地主管部门。
变更用地性质、容积率的，城乡规划主管部门应当报请同级人民政府批准。
变更内容不符合控制性详细规划的，不得批准。
第五十三条修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，采取听证会形式听取意见的，城乡规划主管部门应当将原修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图及其修改方案、申请听证的期限，在规划地段、区域内的公共场所、当地政府网站、主要报刊或者其他渠道以公告形式告知利害关系人，公告时间不得少于七日。利害关系人申请听证的，城乡规划主管部门应当举行听证。
城乡规划主管部门应当将修改后的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，在规划地段、区域内的公共场所、当地政府网站、主要报刊或者其他渠道公告。
也就是说，变更规划在程序上比较复杂，要先在审批前组织专家对变更的必要性进行论证，还要经过多种渠道公示征求利害关系人的意见，涉及到重大变更还必须组织听证会，而第一次审批就没这么麻烦了，只要规划建设局内部审查后，网站公示就可以偷天换日，轻松过关。这也是规划建设局为什么一口咬定是第一次审批的原因所在，故意混淆这二者之间的区别。如此可耻的行径，实在让人唾弃。
没有先经过修建性详细规划的变更程序，直接对建设工程设计方案进行变更，并且在重大规划变更事情上仅采用单一的公示渠道，这就是他们违规的地方之三。
根据《漳州招商开发区城市规划管理技术规定》第六十条，各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时，应绘制城市坐标和周边相邻地段30M-50M范围内的现状地物地貌，并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连续。成片开发的建筑，应与相邻建筑协调。建筑立面及色彩方案，应进行多方案比较。符合方案竞选要求的应进行方案竞选，并报规划局审批。
根据《中共福建省委福建省人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》第六条，推进城市设计。各地应结合城市景观风貌规划和控制性详细规划编制工作，推进城市新区、中央商务区、公共文化设施集中地、滨海滨水地区、交通枢纽地区等重点地段城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局，加强城市天际线塑造。城区水岸和环城—重山应加强景观治理，打通城市视线和通风廊道，严控廊道内建设项目高度和体量。低丘缓坡地区应充分利用地形地貌，避免大开大挖，创造层次丰富的立体景观。滨水区域要严格控制开发强度，推广生态水利，打造亲水公共休闲空间。单体建筑设计方案必须在形体、色彩、体量、高度等方面符合城市设计要求。
君悦黄金海岸地块毗邻双鱼岛和南太武黄金海岸环海景观风景区，属于滨海地区城区水岸，在城市视线和通风廊道内，按规定是必须严控建设项目的体量，现在却反其道而行，大量增加建设项目的体量。而且规划建设局在审批建设工程设计方案时是必须讲究艺术性，注重建设工程设计方案与相邻建筑的协调性，以及双鱼岛和南太武黄金海岸景观风景区的和谐性，在审批过程中只讲功利性，不讲艺术性，对周边风景区形成破坏，对小区整体协调性造成破坏，这是他们违规的地方之四。
在接到业主的反对意见后，规划建设局的态度是搪塞、敷衍了事，核心的意思就是你们可以反对，但是反对无效。在事件升级之后，仍是以敷衍态度为主，虽然最终在其他部门的压力下迫不得己对这次的公示做出不予通过的决定，但是在历次会议上仍然还是站在开发商的立场，为开发商代言，丧失政府部门该有的立场公正性，开口动辄就是：我们主要是考虑到开发区的经济指标；开发商提交方案是他们的权力，我们不能不批啊；我们没有权力决定开发商提交什么方案等等诸如此类的话语，实在让人不得不怀疑他们到底是和开发商之间有什么见不得人的私下勾当，是有利益往来呢还是被抓把柄在手？要不至于让他们这样卑躬屈膝地为开发商说话吗？
什么叫做不能不批？当初开发商要求第二次公示，规划建设局的反馈意见也是不能不公示！真的是开发商让做什么就要做什么？这种做法叫业主怎么能安心？
做为一个国家的规划审批部门，不是设计方案符合控制性详细规划就得批的，只要在审查方案时有不合理的地方，你就完全有理由不批，不符合修建性详细规划算不算理由？严重损害前期业主利益算不算理由？方案设计对周边风景区景观造成破坏性影响算不算理由？……
至于没有权力决定开发商提交什么方案，这是在糊弄谁呢？真的是睁着眼睛说瞎话，在每次方案提交审查否决之后，规划建设局就可以下达一些针对性的整改回复意见，指导和决定开发商的下一次设计方案该如何进行，何来的无法决定？
就是这种行政不作为的态度，才会让君悦黄金海岸的业主越来越愤怒，也让维权事件不断的发酵，酝酿，现已接近爆发的边缘，就差一个宣泄的突破口。
到这里，笔者又忍不住想问一句：就算规划建设局的做法在程序上挑不出大毛病，可是如此敷衍、生硬、粗暴地处理群体性事件，激起民愤民变，又该谁来负责呢？要知道，开发区还不是真正的“独立王国”，上面还有招商局集团，还有国资委，还有中央巡视组，希望不要自误！
最后，让我们来猜测下接下来他们会如何出招呢？
最大的可能是按程序走，操纵听证会修改修建性详细规划，并给业主做出补偿，可惜啊，这不是业主想要的结果，业主坚持的是维持原规划，如果真走到这一步，就让他们尝尝群众力量的厉害，尝尝《中国共产党问责条例》的滋味吧！
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