封面图源：图虫创意原创：樱桃大房子来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）文章已获授权判断一个城市的房价走势，没有数据是判断不出来的。我写的很认真，想买房子的一定要认真看，当然这也只是给你一个参考依据。
买房一定要多去跑市场，感受市场变化，学会选筹，才能买对房子，毕竟这一波行情只是结构性行情。
1武汉1、行情丨新房武汉年新房本来开局良好，结果受疫情影响，二三月市场陷入停滞。新房成交几乎为0，4-6月新房市场逐步恢复，直到7、8月才追赶到19年水平。9、10月与19年持平，最终在年底的11、12月成功实现反超。供给量，年商品房供给套，面积.23万平方米，同比减少7.89%；其中，住宅套，批准预售面积.36万平方米，同比减少10.61%。成交量，年商品房成交套，销售面积.44万平方米，同比减少5.94%；其中住宅套，销售面积.53万平方米，同比减少6.43%。供过于求较为明显的是住宅以外的商品房。当然这个成绩也是开发商以价换量得来的，年四季度，很多楼盘为了走量都在打折促销。行情丨二手房二手房成交套，成交面积.97万平方米，同比减少16.37%。主要是疫情影响，一季度基本上没有成交，下半年跟年比还好点。2、土地土地我们只看住宅的供需情况。年武汉推出住宅土地面积.23万㎡、建筑面积.51万㎡，建面同比下降3.74%；成交住宅土地面积.30万㎡、建筑面积.66万㎡，同比+5.16%；土地出让金再创新高，达.62亿元，同比+10.48%%；成交楼面均价为元/㎡，同比+5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于年的11.67%。如果看这个整体的土地供给量，武汉这几年的供给并不少。而且会感觉一年比一年多。跟年的成交相比，这种供给量是非常充足的。房价似乎没有什么理由看涨。但发现没有，地价也在曲线向上，每年都涨一点。所以这肯定是一个结构性的问题，就是整体的供给量没有减少，但是核心区的土地供给量肯定稀缺，地价最高，而远郊区供给量多，地价低，但涨幅也不小。数据来看确实如此，年江汉区土地供应量为0，供给量多的主要是黄陂区，新洲区。硚口区成交楼面地价最高（.54元/㎡）；而远郊的汉南区成交楼面地价最低（.25元/㎡）。所以这就会造成什么现象呢？因为核心片区土地供给量少嘛，郊区土地供给多。结果就导致核心片区房价增值，而郊区不涨，分化。3、库存截至年12月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房套，面积.59万平方米。江岸、江汉、洪山等热门区域，一方面在年成交不错，库存比较少；另一方面年供应相对较少，很多热门项目压力较小。甚至不排除涨价加推的可能。而库存较多的是郊区，新洲、黄陂、经开区，这些地方供给也较多。今年应该没有涨价的可能性。4、买房建议武汉整体不缺房子，年供给量充足，但这说的是整体。结构性一定存在供给矛盾，也就是核心片区供给量少，郊区供给多。所以我建议在能力允许的情况下，买房一定要往核心片区买。因为年武汉的核心地段也会带来一波。优先增长潜力大和概念较强的光谷片区，特别是学区房。
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郑州
1、行情丨新房供给：年郑州主城区新房供给量万平米，环比上升4.15%；’其中住宅万平米，环比上升3.16%。成交：年郑州主城区新房累积销售万平米，环比下降12.8%；其中住宅万平米，环比下降1.95%。商品房和住宅都是供大于求。（以下图片均来自易居）最近三年来，郑州都是供大于求，均价有小幅下跌。但主要是结构性的问题。三环内新盘较少，价格相对坚挺，三环到四环开发商也在打折促销；四环外的远郊就跌的比较惨了，两三成都很常见。行情丨二手房年主城区二手房共成交套。成交均价1.5万/平米，环比上行2%。均价是看不出来，但实际上二手房市场成交非常不好，很多都跌价了。2、土地年郑州土地成交1万亩，环比下降43%。成交金额亿，下降28%。主城区成交面积亩，相比年下降非常快。这对后续的楼市回暖是利好，我估计年郑州楼市就会迎来反弹。3、库存持续的供大于求，导致商品房库存不断上升；年末，库存达到万平米，主城区去化周期12.42个月，比年增值30%。但没关系，土地明显减少，只要年市场回暖，12个月的去化周期并不长。4、买房建议郑州这几年房价下跌有个特点，主城降价区域集中在西南老城，东边核心新贵区很抗跌，远郊跌的一塌糊涂。知道哪里抗跌不抗跌后，你就知道哪里是优质资产了吧。抗跌的就是优质资产，不抗跌的是垃圾资产。所以今年买房，你就买那些抗跌的片区。第一、区域来说，条件允许的情况下，首选三环内；特别是北龙湖，东区核心区，其次是三环到四环的东边，比如龙子湖；买不起这些地方再选北边，金水北。买房想要升值快，首先一定要选对区域，就是产业前景好，购买力强劲，规划可期的区域。其实逻辑很简单，郑州只有一个核心CBD，郑东新区，高收入人群在这里上班；围绕着这里展开，你看看去哪里买房上班近就知道哪里升值快了。北龙湖是距离CBD近，环境又好，所以成了富人区，就是郑州房茅台；升值幅度不一定是最快的，毕竟总价高，但以后只会越来越贵。第二、产品来说，普通购房者首选学区房，新房，次新房，地铁房。总之，现在大胆抄底，郑州连跌三年，正是抄底良机。很多二手房东都快哭了，跌了三成，再跌都要资不抵债了。洛阳、南阳地王频出，价格都快要接近郑州，这绝对不正常；地级市的房价怎么可能比省城房价高，只能说明郑州房价低估了。这让我想起了苏州房价在年疯涨，有人说买不起苏州房子只能被迫去上海买的笑话了。河南好歹是快一亿人口的省，我看到一个统计数据，买郑州房子的人，超过七成是郑州以外的各地级市人在买。虽然河南穷，但人多啊，总有一部分买的起郑州的房子。北龙湖的价格都四五万以上了，就说明有钱人还是有的。
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厦门
今天回看了我年12月写的厦门楼市调研文章，当时的结论是一起静候厦门房价下跌。
年厦门房价确实普跌了不少；
地价更是跌的惨不忍睹，跌30%以上是常态。紧接着我写了一篇厦门地价腰斩的推文。
当时就上了微博热搜，有不少厦门本地人出来怼我，还有了著名的厦门教授的梗。
然而再怎么怼我，也掩盖不了年厦门楼市低迷的事实，反而证明了我预判的准确性。
而过去经过几年的调整期，厦门终于要走出泥坑了。
1、行情丨新房新房供给：年厦门商品房批准预售面积.32万平方米，同比增长9.4％。其中，住宅批准预售面积.85万平方米，同比增长9.4％。成交：年厦门新房成交套，住宅卖出套，万平米；同比增长37%。成交金额超千亿，同比增长53%。供给量虽然比成交多点，但成交在快速上升。价格达到元/平米，创近十年新高。从购房群体看，年90平米以下的刚需占40%，90-的刚改占47.5%，以上的改善占13.3%。可以看出，推动这一轮的是改善型需求为主；所以中高端片区反而会强者恒强。从成交看也是如此，岛外四大新城；集美环杏林湾因为景观，学区，地铁配套都好，成交超级火爆，价格连续上行；海沧马銮湾、翔安南部新城成交也都很火，但价格还比较稳；同安环东海域以首次置业的刚需客为主，相对弱一点。岛内有5个板块的单套成交额平均都上了千万。行情丨二手房厦门从年开始，就是存量房成交占主导的城市了特别是岛内，新房很少，二手房成交占主导，就跟一线城市的感觉差不多，很多房子算是优质稀缺资产了。年全年二手房成交套（万平米），比年少了套主要是上半年受疫情影响，下半年疫情影响减弱以及信贷政策相对宽松，刚改对学区房的刚性需求，加上岛内又大搞拆迁，释放了大量购买力，还有一些炒房客也趁机介入，使得学区房炙手可热，价格不断走高。进入年，厦门二手房成交还在持续火爆。最近几周的成交量都是上千套，而且很多小区，特别是学区房明显。2、土地厦门因为连续低迷了几年吧，为了提振市场，拿出了岛内最好的地；所以年地王果然频出，4月思明区诞生百亿地王，9月又出了5.8万/平的单价地王。最后，全年土地收入爆发式增长，出让建筑面积.98万平方米，同比+49%。总成交额高达.27亿元，比年多了亿元，增长五成，创近八年新高。平均楼面价为元/平方米，平均溢价率为20.3%。当然片区会有所分化，岛外还是供地主力，占了85%，特别是翔安区和同安区，占了一半。其实厦门前几年出让的土地都不多，都只有一百多万平米，但房价依然大跌。为什么？其实不是供给增加了，而是因为限购导致需求急剧减少，供需一下失衡了。年出让的土地已经算多了，那房价为什么还可能增值呢？我觉得不是都会涨的，片区肯定会有明显分化。3、库存根据厦门网上房地产显示，截至2月1日，可售住宅套数是套，可售面积是.6万平米。去化周期大概是10.59个月。这个库存水平我看跟去年7月份的水平差不多，最近半年没有什么变化。新房因为主要是在岛外，所以还没有二手房那么火爆。4、买房建议厦门这个城市有点特殊，小而美，在福建是魅力属于NO1的城市，相当于半个省会，在他不限购时，至少有六七成是来自厦门以外的人买房，但又不如省会的产业和人口那么强大，内卷能力不足，所以限购影响非常大。这一轮厦门启动，跟一线城市一样，也是改善型需求在推动，市场本身调整了三年多，会有很多改善需求要置换，这是推动厦门房价增值的第一个原因。第二个原因，跟外地客陆续获得购房名额，资金涌入有关。下面这个图就能明显看出来了，年放松限购后，外地人口购房占比迅速上升。年本地人买房比例达到顶峰，占了七八成，外地客占比降到历史最低，年这个数据又开始变了，本地人降了5个多百分点，外地人多了5个多百分点。因为很多人这几年在养名额，我们从年3月限购算起，连续缴纳3年社保，到年3月开始，后面陆续很多人就有名额了。外地客进来，很容易搅动市场。很多漳州、泉州、龙岩人来厦门买房一边是为了孩子教育，一边也可以投资保值，学区房就成了首选，也是涨幅最快的。所以学区房无疑是年开始启动后升值最快的资产，年还会继续。厦门也是非常喜欢利用杠杆的城市；跟深圳杭州有的一拼，只要市场启动，热门片区就会很热。年，岛内学区房，新房，次新房会持续的火热，岛外的4个新城，也会很火。新城以外的地方就会比较平稳了。所以你买房应该知道怎么选片区和产品了吧。
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福州
1、行情福州年放松了限价，但市场低迷，放松也没用，市场不买账，新盘还要打折卖。主要是受到安商房影响太大了！年福州新房共供给套，其中住宅供给套，环比年增长78.6%。但其中可售商品房只有套，大部分都是只能卖给回迁户的安商房，有套，占了63.74%。安商房相比普通商品房最大的优势就是价格便宜几千块一平米。回迁户拿着钱都去买安商房了，商品房的购买力就分流了，市场肯定好不了。从乐居的统计结果上看，45%的楼盘开盘当天去化率不足四成；24%开盘去化率在四到六成；而超过八成去化率的仅有11%。大部分区域的价格相比年有所下跌。其中，鼓楼和台江、仓山最抗跌，而城市边缘的马尾和闽侯下降最多。所以再次说明地段很重要。2、土地年全年，福州六城区+闽侯出让幅地块，土地总成交金额高达亿！其中，商住用地总成交金额约为.25亿，成交面积约为万平方。福州四区宅地平均楼面价达到.84元/㎡，涨幅相较年每平涨.97元。已经连涨两年！但还没有达到年的高点，当年宅地平均楼面价高达元/㎡。年东二环建发拿的楼面地价2.8万/平，现在东区次新二手房到4万了，我印象中房价是比年涨了。五区的土地出让面积相比年减少了24%，再加上安商房的占比也减少了，这对年的商品房价格回暖是个利好。数据显示，福州六城区+闽侯年全年出让的82幅商住用地中，仅29幅为安商房用地。3、库存五区的住宅库存大概是万平米，去化周期16.9个月；去年同期是12.7个月，还有点长，不过相比前几个月已经在减少了。4、购房建议福州的市场一般比厦门反应速度要慢半拍。不管涨跌都是这样，福建最有钱的还是首先去厦门。厦门年回暖了，福州要年才能回暖。理由如下：1、福州从年开始零门槛落户，外地有实力的购买力会涌入福州。福建北部城市的人很喜欢去福州买房，需求增加；这些有钱人最先进入的一定是福州主城区核心地段。有的是为了学区，有的是为了投资升值。那毫无疑问，鼓楼、台江这种新房供给量本身就很少的区域：学区房是最先启动的。其次，就是规划前景好的片区，所谓的新宇宙中心，值得重点
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